저금리 기조가 이어지면서 리츠(REITs, 부동산투자회사)가 대표적인 인컴 자산으로 다시 주목받고 있습니다. 국내 상장 리츠의 평균 배당수익률은 7%대로, 일반 배당주(4~5%대)보다 눈에 띄게 높은 편입니다. 다만 2026년 국내 리츠 시장을 보면 ‘배당수익률이 높으면 무조건 좋다’는 직관이 통하지 않는 경우가 많아, 제대로 알아보고 접근하는 것이 중요합니다.
리츠란 무엇이고 왜 배당이 후할까
리츠는 여러 투자자의 자금을 모아 오피스, 물류센터, 상업시설 같은 부동산에 투자하고, 여기서 나오는 임대수익과 매각차익을 배당으로 나눠주는 부동산 간접투자 상품입니다. 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 하기 때문에, 일반 주식회사보다 배당의 강제성과 예측 가능성이 높은 편입니다. 배당 재원도 실적 변동이 큰 사업 수익이 아니라 임대료라는 상대적으로 안정적인 현금흐름에서 나오는 것이 특징입니다.
배당수익률만 보면 함정에 빠지기 쉽습니다
2026년 국내 상장 리츠 시장을 보면, 종목별 배당수익률 격차가 25%포인트 넘게 벌어지는 경우도 있습니다. 예를 들어 한화리츠는 5%대, 반면 마스턴프리미어리츠 같은 해외 자산 편입 리츠는 30%대까지 나오는 사례가 있는데, 후자의 경우 실제로는 임대수익이 좋아서라기보다 주가가 크게 하락하면서 수익률이 왜곡되어 높게 보이는 경우도 섞여 있습니다. 같은 배당수익률이라도 안정적인 임대수익에서 나온 8~10%대와, 주가 급락으로 인해 계산상 20~30%로 튀어 보이는 수치는 완전히 다른 성격이라는 점을 구분해서 봐야 합니다.
기존에 이미 적용되는 리츠 저율 분리과세
리츠는 일반 배당소득과 달리 5,000만원 한도 내에서 3년 이상 보유하면 9.9%(지방세 포함)의 저율 분리과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 혜택은 금융소득종합과세 합산 대상에서 제외되기 때문에, 다른 금융소득이 많아 최고 49.5%까지 세율이 올라가는 고액 투자자일수록 체감 효과가 큽니다.
2026년 추가로 논의되고 있는 세제 확대
정부는 2026년 초 발표한 경제성장전략에서 상장리츠 배당소득에 대한 저율 분리과세를 확대하는 방안을 하반기 추진 과제로 명시했습니다. 한국리츠협회는 배당소득 2,000만원 이하 구간에 9% 분리과세를 적용해달라고 건의한 상태입니다. 다만 이는 아직 확정된 제도가 아니라 논의 중인 사안이라, 실제 시행 여부와 세부 조건은 이후 정부·국회 발표를 통해 다시 확인하는 것이 안전합니다.
투자 전 확인하면 좋은 지표
- 편입 자산의 종류: 오피스, 물류센터, 리테일 등 어떤 부동산을 담고 있는지에 따라 경기 민감도가 다릅니다.
- 스폰서의 신뢰도: 국내 리츠는 대체로 특정 기업(스폰서)이 주도해서 운용하는 구조가 많아, 스폰서의 자금력과 트랙레코드를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
- 유상증자 이력: 반복적인 유상증자는 기존 주주의 지분 가치를 희석시킬 수 있어, 과거 유상증자 빈도를 확인해보는 것을 추천합니다.
- 공실률과 임대차 계약 구조: 핵심 임차인의 계약 만료 시점이 몰려 있는지도 중요한 체크 포인트입니다.
리츠는 분명 매력적인 인컴 자산이지만, 국내 리츠 시장은 유동성이 낮고 금리에 민감하며 스폰서 중심 구조라는 약점도 함께 갖고 있습니다. 표면적인 배당수익률 숫자보다, 그 수익률이 어떤 이유로 나왔는지를 먼저 확인하는 습관이 리츠 투자의 첫걸음입니다.
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