어렵게 모은 전세보증금, 계약서 도장 한 번 잘못 찍었다가 몇 년치 노력이 한순간에 날아갈 수 있습니다. 전세사기는 대부분 계약 전 서류 몇 가지만 꼼꼼히 확인해도 충분히 피할 수 있는 사고입니다. 계약 전에 반드시 짚고 넘어가야 할 전세사기 예방 체크리스트를 단계별로 정리했습니다.
등기부등본, 계약 전·계약 당일·잔금일 3번 확인하기
등기사항전부증명서(등기부등본)는 계약을 진행하는 동안 총 세 번 확인하는 것이 안전합니다. 계약 전에 한 번 확인했다고 끝이 아니라, 계약 당일과 잔금을 치르는 날에도 다시 떼어봐야 그 사이 근저당이 새로 설정되지는 않았는지 확인할 수 있습니다. 등기부등본의 갑구에서는 실제 소유자가 계약하러 온 사람과 일치하는지, 을구에서는 근저당권이나 압류 설정 여부를 확인합니다.
선순위 채권과 보증금의 관계 따져보기
등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다면, 그 채권최고액과 내 전세보증금을 더한 금액이 집값 대비 어느 정도 비중인지 계산해봐야 합니다. 이 비율이 지나치게 높을수록 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 정확한 안전 기준 비율은 시점에 따라 달라질 수 있어, 계약 전 HUG(주택도시보증공사) 공식 자료나 상담을 통해 최신 기준을 다시 한번 확인하는 것을 추천합니다.
임대인 세금 체납 여부 확인하기
집주인이 국세나 지방세를 체납한 상태라면, 세금이 전세보증금보다 먼저 배당되는 경우가 있어 보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 미납국세 열람 제도를 통해 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있으니, 계약 전 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
건축물대장으로 위반건축물 여부 확인하기
등기부등본만으로는 알 수 없는 정보도 있습니다. 발코니를 방으로 개조하거나 지하를 주거용으로 불법 개조한 경우처럼, 위반건축물 여부는 건축물대장을 별도로 열람해야 확인할 수 있습니다. 위반건축물로 등록되어 있으면 향후 전세보증보험 가입이 거절될 수 있어 반드시 사전에 확인해야 합니다.
전세보증금 반환보증 가입하기
전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생기지만, 이는 경매 시 배당 순위를 확보해줄 뿐 집값이 보증금보다 낮아지는 이른바 ‘깡통전세’ 상황에서 보증금 전액을 돌려받는 것을 보장하지는 않습니다. HUG나 HF(한국주택금융공사) 등 공적 보증기관의 전세보증금 반환보증에 가입해두면 최후의 안전장치가 됩니다. 다만 근저당 규모나 선순위 채권이 일정 수준을 넘으면 가입 자체가 거절될 수 있는데, 이 경우 그 매물 자체를 계약하지 않는 것이 안전합니다.
계약 당일 놓치지 말아야 할 것
- 계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유주 본인 명의 계좌로만 송금해야 합니다. 대리인 계좌로 송금하는 것은 피해야 합니다.
- 대리인과 계약하는 경우, 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 확인하고 사본을 보관해두어야 합니다.
- 이사 당일 가장 먼저 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춰야 합니다.
- 계약서에 ‘대출·보증 거절 시 계약금 전액 반환’ 같은 특약을 넣어두면 추가적인 안전장치가 됩니다.
전세사기는 대부분 정보의 비대칭에서 발생합니다. 집주인이 알려주는 말만 믿기보다는, 오늘 정리한 서류들을 직접 하나씩 떼어보고 확인하는 습관이 결국 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
함께 보면 좋은 글: 스마트폰 배터리 관리법: 수명을 지키는 충전 습관 6가지
더 다양한 관련 정보는 전세사기 예방 체크리스트 관련 자료를 참고해보세요.